Die Immobilie ist für diejenigen die eine besitzen oft der wichtigste Vermögensbestandteil und vereint zwei wichtige Eigenschaften, die produktive Assets wie Aktien haben: Eine regelmäßige Rendite und unbegrenzt möglich Gewinnsteigerungen, was auch Inflationsschutz beinhaltet.
Der Unterschied ist, dass Immobilien nicht an einer Börse gehandelt werden, wodurch es nicht immer einen aktualisierten Preis gibt und, dass höhere Transaktionskosten beim Kauf anfallen. Ein Vorteil von Immobilien ist die Spekulationsfrist, d.h. nach 10 Jahren kann man eine Immobilie mit Gewinn steuerfrei verkaufen und über 50 Jahre auch die Baukosten absetzten, sowie auch die Zinsen. Grund genug sich Immobilien zur Kapitalanlage einmal anzusehen, denn Immobilien sind derzeit neben Aktien die sinnvollste langfristige Kapitalanlage.
Wann und wo soll ich eine Immobilie kaufen?
Die Preise von Immobilien hängen hauptsächlich von zwei Faktoren ab:
- Der Mietnachfrage und die Zahlungsbereitschaft der Mieter
- Der Baufinanzierungszinsen und der Nachfrage der Kapitalanleger
Wenn in einer Stadt mehr Menschen zuziehen, es der Wirtschaft gut geht, dann werden die Mieten langsam steigen, vor allem auch in guten Lagen, da dort das Angebot nicht einfach ausgeweitet werden kann. Mieten sind aber relativ langsam in der Bewegung, da Mietverträge lange laufen und Mieterhöhungen oft staatlich reguliert sind. Dies ist die reale Nachfrage, die sich auch aufgrund langfristiger Trends nicht so einfach ändert, denn ein gutes Wohnviertel in München wird auch noch in 10 Jahren beliebt sein. Auch wenn die Mieten sich in 10 Jahren gar nicht so groß verändert haben, können die Kaufpreise sich durchaus stark ändern.
Dies liegt daran, dass beim Immobilienkauf fast immer Fremdkapital, also eine Baufinanzierung aufgenommen werden. Wenn diese sehr günstig sind, steigt bei gleichbleibenden Mieteinahmen die Rendite für Immobilienkäufer.
Beispiel Veränderung Rendite für Immobilienkäufer
Ein Käufer eine Immobilie möchte eine laufende Rendite von mindestens 5% auf sein Eigenkapital von 20.000 Euro erzielen, das er für den Kauf einer Wohnung mit 5.000 Jahresmiete investieren möchte. Er muss also nach Zinsen mindestens 1000 Euro erhalten.
Fall A
Die fixen Zinsen für eine Baufinanzierung sind 5%, d.h. der Immobilienkäufer darf maximal 4.000 für Kreditzinsen aufwenden (5.000-4000) um 1.000 Euro Rendite mit dieser Wohnung zu erzielen. Dadurch ergibt sich ein maximaler Kredit von 80.000 Euro (5% von 80.000 EUR=4.000), d.h. der Käufer würde maximal 100.000 Euro für die Wohnung ausgeben.
Fall B
Die fixen Zinsen für die Baufinanzierung sind 2%, wodurch der Käufer einen Kredit bis 200.000 Euro (2% von 200.000 Euro sind 4.000 Euro Kreditbelastung) aufnehmen kann und damit für die Wohnung 220.000 Euro investieren kann.
Das Beispiel zeigt, dass eine Zinsveränderung bei gleichbleibenden Mieten sehr große Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung von Immobilien hat.
Entscheidend ist nämlich die Eigenkapitalrendite, die man beim Immobilienkauf erzielen kann, was man mit diesem Rechner ermitteln kann. Als Faustregel sollte man eine Rendite auf das eingesetzte Kapital von 10% erzielen um auch die Risiken der Kapitalaufnahme zu rechtfertigen.
Sie sollten daher dann eine Immobilie kaufen, wenn die mögliche Eigenkapitalrendite möglichst hoch ist, d.h. die Baufinanzierungskosten sehr niedrig und die Kaufpreise noch nicht zu hoch. Wenn sich die Zinsen verändern, passen sich die Immobilienpreise nämlich nur langsam an, wie man es auch aktuell in Deutschland sieht. Idealerweise kauft man also wenn die Zinsen stark gefallen sind, die Preise aber gerade dabei sind sich langsam zu erholen.
Die Lage einer Immobilie zu kaufen sollte einerseits von der Beständigkeit der Nachfrage, aber auch dem Steigerungspotenzial abhängen. Schauen Sie sich daher Karten an, wo in 20 Jahren mehr Menschen leben möchten und kaufen Sie eher in dieser Region. Bei der Lage ist es auch entscheidend wie sich eine Stadt entwickelt und wie angesagt ein Viertel ist. Oft ist es so, dass sich Stadtviertel die bei jungen Menschen angesagt sind, danach sehr gut entwickeln, wie Schwabing, Soho oder auch nun Berlin-Mitte. Dies liegt daran, dass die ehemaligen Studenten, die das Flair ausgemacht haben, beruflich aufsteigen und dann gerne in der angestammten Region wohnen bleiben und dadurch das Mietniveau nach oben treiben.
Auf so einen Effekt zu spekulieren ist zwar vielversprechend, er ist aber auch eine Spekulation, die aufgehen kann oder nicht. Wichtiger ist es eher eine gute Immobilienbewertung vorzunehmen und dann zu einem fairen Preis zu kaufen.
Entscheidend ist auch, dass sich eine Immobilie bereits aus den Mieteinnahmen von selber trägt und sie nicht auf Wertgewinne oder Steuerersparnisse angewiesen sind. Die dafür entscheide Eigenkapitalrendite können Sie hier berechnen.
Was ist für die Immobilienbewertung wichtig?
Der Preis einer Immobilie hängt neben den erwähnten Makrofaktor Kreditzinsen vor allem von der individuellen Nachfrage nach dem Objekt ab. Dafür spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Lagefaktoren
- Anschluss an das öffentliche Nahverkehrsnetz
- Zugang zu Schulen, Universitäten und Kindergärten
- Infrastruktur an Einkausmöglichkeiten und Naherholung wie Parks und Bars
- Gute Verkehrsanbindung wie Autobahn und Bundesstraßen
- Bevölkerungsmix und Status der Nachbarschaft
- Trend der Entwicklung der Popularität
- Zentralität
- Objektfaktoren
- Zustand und Renovierungsbedarf
- Baujahr
- Baustil und Design
- Ausstattung des Objekts (Tiefgarage, Gemeinschaftsräume etc.)
- Energieeffizienz des Objekts
- Hochwertigkeit der verwendeten Materialien
- Schnitt und Ausrichtung der Wohnungen
- Makrofaktoren
- Wirtschaftliche Lage und Zukunft des Landes
- Wirtschaftliche Lage und Zukunft der Region
- Demographische Entwicklung des Landes
- Demographische Entwicklung und Zukunft der Region
- Coolnessfaktor der Stadt
- Wertsteigerungsmöglichkeiten der Stadt
- Größe der Stadt
- Umweltrisiken
- Zins und Währungsfaktoren
- Aktuelle Zinskosten (4x)
- Zinsstrukturkurve
- Zinstrend
- Währungsrisiko
Jeder dieser einzelnen Faktoren können sie von 1-10 bewerten und daraus einen Durchschnitt bilden. Wie beim Ratgeber Aktienbewertung kann man dann daraus das faire KGV oder den Bewertungsfaktor für den Nettojahresmietwert ermitteln.
investresearch Bewertung | Faire Faktor für Nettojahresmiete |
10 | 50 |
9 | 30 |
8 | 20 |
7 | 15 |
6 | 12 |
5 | 9 |
4 | 6 |
3 | 4 |
Dies ist natürlich nur eine grobe Anleitung kann aber als ein Realititätsüberprüfung dienen. Eine gute Wohnung in München, die ausgehend von den 28 Faktoren mit 9,0 bewertet werden würde, wäre also ein noch akzeptabler Kaufpreis das 30-fache der Nettojahresmiete, d.h. bei 8.000 Euro Kaltmiete im Jahr ein Kaufpreis von 240.000 Euro.
Wem dies zu verkopft ist, sollte aber vor dem Immobilienkauf zumindest mittels einer Checkliste die Faktoren überprüfen und ob es dort KO-Kriterien gibt.
Auch habe ich hier noch einen Rechner beigefügt, womit man dies selber überschlagen kann.
Wie geht man beim Immobilienkauf vor?
Anders als bei Eigenheimbesitzern ist beim Immobilienkauf zur Kapitalanlage die Lage per se nicht so wichtig, da es immer am Kaufpreis liegt. Aus organisatorischen Gründen ist es aber sinnvoll nicht so weit entfernt zu sein, da die Hausverwaltung nicht alles abdecken kann und Eigentümerversammlungen Zeit und Nerven kosten können. Dies erspart man sich indem man gleich ein ganzes Haus kauft, da man dann wirklich Herr im Hause ist.
Wenn man sich entscheidend eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen, liegt natürlich der eigene Wohnort sehr nahe, aber oft ist dieser auch überteuert und man schafft ein zusätzliches Klumpenrisiko. Idealerweise sucht man sich neben dem Heimatort zwei drei weitere Regionen aus, denen man aufgrund der oben genannten Makrofaktoren Potenzial zutraut und beobachtet regelmäßig Objekte die auf den Markt kommen. Bei größeren Städten bietet sich auch eine Fokussierung auf einzelne Viertel an. Eine automatische Suchanfrage mit Email auf Immoscout24 bietet sich dazu an, aber oft gibt es auch gute regionale Portale, wo man weniger Konkurrenz hat.
Da sich die Makrofaktoren und die Zinsfaktoren für die Region/Stadt ja nicht ändert und Sie auf einen Blick auch die Lage und Objektqualität bestimmen können, kann man so relativ schnell interessante Objekte herausfiltern.
Anhand des Verkaufspreises und der angegebenen Miete (Sonst erfragen oder schätzen) können sie schnell den aufgerufenen Nettomietfaktor des Immobilienobjektes ermitteln. Wenn dieser innerhalb ihrer als fair bewerteten Range ist, können sie Kontakt mit dem Anbieter aufnehmen.
Wenn es sich um einen Maklerangebot handelt können Sie auch versuchen den Makler zu umgehen indem sie über Google Earth anhand des Fotos und der Beschreibung, sowie den Abständen zu wichtigen Orten die Lage ermitteln. Dies funktioniert öfter als man denkt, wenn ein paar Informationen vorhanden sind. Gegen eine geringe Gebühr im Erfolgsfall kann auch investresearch, das für Sie erledigen.
Wenn Sie die genaue Adresse haben schauen Sie sich das Objekt mit oder ohne Führung an und bekommen sie eine Gefühl für die Mikrolage.
Überlegen Sie sich, was Sie maximal bereit wären für dieses Objekt zu bezahlen und versuchen Sie dafür den aufgerufenen Kaufpreis zu vergessen. Machen Sie ein Angebot von 5-10% unter ihres maximalen Kaufpreises. Lassen Sie sich nicht vom Verkäufer oder Makler verunsichern, dass es so viele andere Interessenten gibt. Das kann stimmen muss aber nicht. Als Immobilienkäufer zur Kapitalanlage haben Sie eine viel größere Auswahl und laufen weniger Gefahr sich in eine Objekt zu verlieben, denn Sie müssen in dieser Immobilie nicht wohnen sondern die Rendite muss stimmen. Es sollte gerade ihr Ziel sein nur bei ca. 10% ihrer Angebote zum Zug zukommen, da sie sonst zu viel bezahlen oder nicht das Maximale herausholen.
Beim Kauf ganzer Häuser sollten sie auch einen Gutachter bestellen, der objektiv ist und für Sie das Objekt bewertet um einen weiteren Realitätscheck zu haben. Wenn dieser das Objekt deutlich unter ihrer Bewertung einschätzt sollten sie vom Kauf eher Abstand nehmen.
Dazu gehört auch der Fehler nur Immobilien zu kaufen in die man selber einziehen würde, denn diese sind oft überteuert und Wohnungen in B-Lagen und langweiligen Gebäuden haben oft viel bessere Renditen.
Wenn der Verkäufer mit einem Gegenangebot kommt, was eine Einigung wahrscheinlich macht, versuchen Sie die Fehler des Objektes und mögliche negative Punkte hervorzuheben. Als Zeichen des guten Willens erhöhen sie nochmals ihr erstes Angebot um 2-5% und sagen Sie, dass ist ihr letztes Angebot und er soll sich melden, wenn er interessiert wäre.
Oft werden sie dann nichts mehr hören, aber wenn doch haben Sie eine Immobilie zu einem fairen Preis gekauft, die mittels einer Baufinanzierung eine ordentliche Rendite erzielen kann. Dazu müssen sie aber noch davor mit ihrer Hausbank sprechen und am besten auch verschiedene Baufinanzierungen online vergleichen um auch hier den besten Deal zu machen.
Wie groß sollte die Baufinanzierung beim Kauf eines Hauses oder Wohnung sein?
Eigenheimkäufern wird immer geraten eine möglichst hohen Anteil an Eigenkapital für den Immobilienkauf zu verwenden und dann die Tilgungsrate möglichst hoch zu haben um das Objekt möglichst schnell abbezahlt zu haben.
Wer eine Mietwohnung oder Miethaus kauft, da schaut die Rechnung beim aktuellen Zinsniveau anders aus, denn je geringer das Eigenkapital ist, desto höher die Eigenkapitalrendite. Inzwischen ist es möglich als Privatperson mit guter Solvenz Objekte sogar mit 100% Fremdkapital zu kaufen, auch wenn man dafür etwas höhere Zinsen bezahlen muss. Wer sich sehr sicher ist, dass das Objekt in 10 Jahren nicht weniger wert ist als zum Zeitpunkt des Kaufes, der geht auch bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kein so großes Risiko ein, da er das Objekt nach Ablauf der 10 Jahre steuerfrei mit Gewinn verkaufen kann oder einfach eine Anschlussfinanzierung abschließt, wenn die Zinsen dann immer noch niedrig wären.
Investresearch würde daher im aktuellen Zinsumfeld es durchaus empfehlen nur 5-10% Eigenkapital zu verwenden, wozu aber noch die Kaufnebenkosten kommen, die man meist nicht finanzieren kann und daher die Eigenkapitalsumme auf den gesamten Verkaufspreis nochmals erhöhen.
Wenn Sie einen Kredit zu 1,5% bekommen, sollten Sie dies auch ausnutzen, da Sie als Investor mit dem gesparten Eigenkapital weitere Wohnungen oder auch Aktien kaufen können. Dies heißt aber nicht, dass man es übertrieben soll, denn in gerade in einer Blase ist es so, dass viele auch uniformierten Käufer blind überbewertete Objekte kaufen und dafür hohe Kredite aufnehmen. Wenn dann der Wert fällt steht man vor dem Ruin.
Kaufen Sie also nur so viel, wie sie ruhig schlafen können und nur Objekte, wo Sie sich sehr sicher sind, dass sie in 10 Jahren nominell mindestens genauso viel wert sind. Dadurch haben Sie auch einen Inflationsschutz, der derzeit in den Kreditzinsen kaum enthalten ist, denn auch wenn der Wert der Immobilie real gleichbleibt ist es nicht unwahrscheinlich, dass es in Deutschland in den nächsten 10 Jahren insgesamt 20-50% Inflation gibt und dadurch die Immobile so viel an Wert gewinnt, während der Kredit nominell gleichbleibt.
Dazu kommt noch, dass sie die Immobilienzinsen bei der Kapitalanlage absetzten können, was ein weiteres Argument für eine höhere Baufinanzierung ist. Allerdings stellt ihr zu versteuerndes Einkommen ein gewisses Limit dar.
Die Tilgung sollte so hoch sein, dass Sie noch ca. 1% des Objektwertes an freien Cashflow haben um Reparaturen zu bezahlen, denn auch hier gilt als Faustregel, dass man dafür ca. 0,5-1% langfristig aufbringen muss.
Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?
Ein großer Nachteil beim Immobilienkauf sind die Nebenkosten, die beim Kauf größerer Objekte wirklich weh tun und Immobilien auch deswegen zu einer sehr langfristigen Geldanlage machen. Deshalb ist es umso besser, wenn man einen Makler umgehen kann.
Die Kaufnebenkosten setzten sich aus folgenden Elementen zusammen und sind je nach Bundesland unterschiedlich
- Maklercourtage 3-7%
- Grunderwerbssteuer 3,5-6,5%
- Notar und Grundbuchkosten ca. 2%
Maklergebührenübersicht nach Bundesländern
Makler | Anteil Käufer | Anteil Verkäufer | Grunderwerbsteuer | Notar / Grundbuch | Gesamt mit Makler | Gesamt privat | |
Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 3,50% | 2% | 12,64% | 5,50% |
Berlin | 7,14% | 0,00% | 7,14% | 6,00% | 2% | 15,14% | 8,00% |
Brandenburg | 7,14% | 0,00% | 7,14% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
Bremen | 5,95% | 0,00% | 5,95% | 5,00% | 2% | 12,95% | 7,00% |
Hamburg | 6,25% | 0,00% | 6,25% | 4,50% | 2% | 12,75% | 6,50% |
Hessen | 5,95% | 0,00% | 5,95% | 6,00% | 2% | 13,95% | 8,00% |
Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,38% | 3,57% | 5,00% | 2% | 12,95% | 7,00% |
Niedersachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 6,50% | 2% | 15,64% | 8,50% |
Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 6,50% | 2% | 15,64% | 8,50% |
Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 3,50% | 2% | 12,64% | 5,50% |
Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 6,50% | 2% | 15,64% | 8,50% |
Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% | 5,00% | 2% | 14,14% | 7,00% |
D.h. selbst wenn man einen Neubau ohne Maklerkosten erwirbt ist man bei mindestens 5,5% des Kaufpreises dabei, es kann aber auch schnell bis zu 15% werden, wenn man einen Makler benötigt. Halten Sie also Immobilie mindestens 10 Jahre.
Was gibt es steuerlich zu beachten beim Immobilienkauf
Wie erwähnt müssen sie den Gewinn, den Sie aus einem Immobilienkauf mit der Kapitalertragssteuer versteuern, wenn Sie die Immobilie unterhalb von 10 Jahren gehalten haben.
Bei Vermietung können Sie die Zinsen auf die Baufinanzierung komplett absetzten und auch Reparaturen von Handwerkern. Auch können Sie Reisen zu ihrem Objekt mit einer Kilometerpauschale absetzten. Dazu kommt, dass Sie über 50 Jahre lang 2% des Immobilienwertes, also nicht des Grundstückes absetzten können. Bei einigen Denkmalrestaurierungen ist das sogar noch mehr, auch wenn diese seltener geworden sind.
Insgesamt kommt neben der Bruttorendite also durchaus ein attraktiver steuerlicher Effekt dazu. Er sollte aber nicht entscheidend sein, denn absetzten bringt Ihnen nur etwas, wenn Sie auch entsprechende Einnahmen haben. Wenn Verkäufer nur mit Steuersparen werben, sollten Sie vorsichtig sein, denn der Kauf muss sich auch so rechnen, d.h. eine attraktive Eigenkapitalrendite erzielen.
Bei Immobilien werden in Deutschland also die Vermieter bevorzugt, in anderen Ländern wie den USA können auch die Eigentümer die Kreditzinsen absetzten, was wohl auch ein Grund für die Hohe Quote an Wohneigentum ist.
Was gibt es für Alternativen zum Immobilienkauf?
Was viele Käufer unterschätzen ist der Aufwand für Immobilien, sei es Instandsetzungen, aber auch neue Mieter finden oder zu Eigentümerversammlungen zu gehen. Eine Alternative ist daher der Kauf von REITs oder Immobilienbestandhalterfirmen. In Deutschland sind folgende Firmen relevant, die Tausende Immobilien verwalten und Mieteinahmen dadurch erzielen. Zwar kann man hier die Abschreibung nicht nutzen, aber der Verkauf fällt leichter und man hat eine größere Streuung.
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