Adler Real Estate Aktie: Aggressiver Wohnungsimmobilienkonzern

Adler Real Estate ist ein sich neu positionierender größerer Immobilienkonzern in Deutschland, der Wohngebäude kauft, bewirtschaftet und auch privatisiert.

Produkt, Marke und Geschäftsmodell der Adler Real Estate Aktie

Adler Real Estate kauft aggressiv zu, wie die Übernahme von Estavis, Jade und Westgrund zeigt, weswegen des Wohnungsportfolio ständigen Veränderungen unterworfen sind. 2015 hat Adler Real Estate den Bestand auf 50.000 Wohnungen verdoppelt und ist weiter auf Wachstumskurs, auch wenn grundsätzlich eines Tages Adler in ein normales Immobilienbestandhalterunternehmen überführt werden soll, dass dann auch regelmäßig Dividende zahlt. Auch besteht eine Beteiligung an der Conwert Immobilien AG, was ein weiteres Übernahmeziel wäre.

Diese Wohnungen werden vermietet, was die Haupteinnahmequelle des Unternehmens ist, sowie auch teilweise privatisiert, wodurch Gewinne gehoben werden, da im Einzelverkauf höhere Preise erzielt werden, als beim Blockkauf. Ein Großteil des Gewinns von Adler der letzten Jahre stammt jedoch von Aufwertungen von Immobilien, weswegen man sich nicht von diesen nicht cash-wirksamen hohen Unternehmensgewinnen blenden lassen sollte. Das Geschäftsmodell der Vermietung ist aber attraktiv und krisenbeständig, dazu hat man noch einen Inflationsschutz über die Verschuldung und die physischen Assets der Wohnungen, die bei einer Inflation an Wert zunehmen, während die Schulden real abnehmen würden. Neben hohen Bankkrediten profitiert Adler auch direkt mit seinen Anleihen von niedrigeren Kupons, zahlt aber immer noch mehr Kreditzinsen als Privatpersonen, was der relativ kleinen Größe des Unternehmens geschuldet ist, aber ein Wettbewerbsnachteil ist.

Die Immobilienqualität ist eher mäßig, was man an der Leerstandsquote von ca. 10 % erkennt und haben oft hohen Sanierungsbedarf (u.a. Bauzeitbedingt aus 1950er und 1960er) oder liegen in B bis C Lagen, wie beispielweise Wilhemshaven. Das Portfolio der Wohnheinheiten befindet sich vor allem in folgenden Bundesländern:

• Niedersachsen
• NRW
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Brandenburg

7/10

Markt und Marktperspektive der Adler Real Estate Aktie

Immobilien in Deutschland haben immer noch großes Nachholpotenzial, da sie anders als in anderen europäischen Ländern seit den 80ern kaum real gestiegen sind. Der derzeitige Boom begann ca. 2008 und wird durch die zu niedrigen Zinsen für Deutschland weiter befeuert, ohne bis auf wenige Stadtviertel Blasenniveau erreicht zu haben. Gerade in den investierten B-Lagen von Adler befinden die Preise sich immer noch auf einem akzeptablen Niveau. Da Deutschland wächst und eine hohe Zuwanderung aufweist, sollte der Trend noch länger anhalten, denn die EZB macht nicht den Eindruck die Zinsen schnell zu erhöhen und die demographische Entwicklung wird erst in ca. 10 Jahren zum Tragen kommen, wenn die Baby Boomer langsam in Rente gehen.

Wohnungsimmobilienaktien haben den Vorteil, dass die Einnahmen sehr kalkulierbar und beständig sind, da Mieten anders als Bewertungen weniger schwanken und nur nach Übertreibungen am Markt wirklich sinken.

Am Markt kann man auch den Trend zurück in die Städte und Ballungsgebiete sehen, was in ländlichen gebieten zu sinkender Nachfrage und in Boomstädten zu einem starken Nachfrageüberhang führt. Die Gründe dafür sind vielschichtig und sind vor allem von den Vorlieben er jungen Generation getragen in urbanen spannendend Städten zu wohnen und eher auf ein Auto zu verzichten, sowie es weniger Industriejobs gibt, die noch mehr auf dem Land zu finden waren. Dies führt zu einer Zweiklassengesellschaft von Immobilien in Deutschland mit immer größer werdenden Preisunterschiede, zwischen Gewinnregionen in Süddeutschland und Verlieren in ländlichen Ostgebieten.

Dazu kommt die höhere Nachfrage nach Singlewohnungen, da die Menschen immer später heiraten und zusammen ziehen, sowie der Zustrom von Flüchtlingen was die Wohnungsnachfrage zusätzlich befeuert. Kurzum der Immobilienmarkt wird von langfristigen Trends und kurzfristig günstigem Geld getragen und trotz der hohen Gewinne wird der Bestand nur recht langsam erhöht, weswegen kurz- und mittelfristig von steigenden Immobilienpreisen in Deutschland auszugehen ist, die in den nächsten 10 Jahren um 50-100% steigen dürften, wovon auch Adler Real Estate profitieren sollte, auch wenn man in den teuersten Städten wenig vertreten ist.

Adler Real Estate ist inzwischen die Nr. 5 unter den Wohnimmobilienunternehmen in Deutschland und konkurriert beim kauf und der Vermietung auch mit den Großkonzernen, Vovonia, Deutsche Wohnen, TAG Immobilien und LEG Immobilien.

9/10

Management, Strategie und Unternehmenskultur der Adler Real Estate Aktie

Adler Real Estate wird von Axel Harloff seit 2011 geleitet, der viel Immobilienerfahrung hat. Sich strategisch auf günstige B- bis C- Standorte zu fokussieren macht aus Renditesicht Sinn, die Gewinne kamen in letzter Zeit aber vor allem aus Hochschreibungend er Immobilienwerte, die dann wieder beliehen werden können.

Adler Real Estatenimmt dafür viel frisches Kapital auf und kauft kräftig zu. Ob man Sich dabei übernommen hat, wird die Zukunft zeigen. Das Ziel ist dabei wohl unter Einbezug des Großaktionärs Wecken einen führenden deutschen Wohnimmobilienkonzern zu schaffen, wozu die Estavis und auch die Westgrund AG übernommen worden sind und auch eine Beteiligung an der Conwert vorgenommen worden ist. Adler ist sicherlich einer der riskanteren deutschen Immobilienaktien, bietet daher aber auch Chancen und es bleibt abzuwarten ob die Deals des Managements sich positiv auswirken und die Aufwertungen des fair value gerechtfertigt sind.

Die Eigentümerstruktur der Adler Real Estate umfasst ca 20% Klaus Wecken, 6,5 % Uhlandstraße Investments und 21 % Mezzanine IX Investors (Cevdet Caner – Ex Level One, der auch als Strippenzieher im Hintergrund gilt und es zu einem Interessenkonflikt kommen kann), die etwas mehr als die Hälfte des Freefloats zusammen kontrollieren.

7/10

Wachstum und Margen der Adler Real Estate Aktie

Die Aktie gibt es noch zu kurz um langfristig Aussagen machen zu könne, aber mittels Hochbewertungen des Portfolios und Übernahmen konnte Adler Real Estate in den letzten beiden Jahren rasant wachsen, wobei die Profitabilität durch die Neubewertungen aber verzerrt werden. Die hohe Verschuldung kann bei anziehender Inflation aber auch einen positiven Faktor haben.

Kopfschmerzen wird daher die aggressive Bilanzpolitik dem ein oder anderen Anleger bereiten, denn ein Goodwill bei Immobilienunternehmen ist nur wenig nachvollziehbar. Auch sind die Nettomieteinahmen nach Abzug von Zinsen und Personal sehr niedrig. Fraglich ist inwieweit mit dem Nettoinventarwert vertrauen kann, jedoch stehen die Wohnungen zu um die 700 Euro in den Büchern, was sich jetzt erstmal nicht so teuer anhört.

8/10

investresearch Bewertung der Adler Real Estate Aktie

Die Mietpreise und damit auch die Immobilienwerte steigen weiter bundesweit, weswegen bei diesem aggressiven deutschen Immobilienunternehmen auch stille Reserven gebildet werden können. Adler Real Estate setzt bewusst auf B-Lagen und B-Qualität, was riskant ist, aber kurz- bis mittelfristig weiterhin erfolgsversprechend ist. Eine so dynamische Kursentwicklung wie zuvor, sollte man allerdings nicht mehr erwarten und sich auch Risiken im Portfolio bei einer schlechten Integration ansammeln könnten. Konservative Immobilieninvestoren sollten daher eher auf traditionellere Alternativen setzten, während man Adler Real Estate spekulativ wegen der Flüchtlingskrise kaufen kann, da man durch die hohe Verschuldung und Leerstandsquoten überproportional profitieren würde. Bei einer Zinswende in Europa hätte Adler aber wohl ein Problem und sollte die Aktie auch nur zu einem um Hochschreibungen bereinigten KGV von 16 kaufen..

7,2/10

=> Faires KGV:  16

Adler Real Estate Aktienkurs