Vonovia Aktienanalyse

Die Vonovia (ehemals Deutsche Annington) ist der größten Besitzer von Wohnimmobilien in Deutschland.

Die Vonovia besitzt Miethäuser von durchschnittlicher Qualität und vermietet diese langfristig an seine Mieter. Das Portfolio verteilt sich dabei in auf folgende Bundesländer:

• Bremen
• Berlin
• NRW
• Hessen
• Bayern
• Niedersachsen
• Baden Württemberg

Mit Ausnahme von Bremen ist man also vor allem in den Mietpreiswachstumsregionen vertreten und hat dieses Portfolio vor allem auch durch viele Zukäufe wie der Gagfah und Südewo gestärrkt.

Neben den Mieterlösen verkauft man auch einzelne Wohnungen an die Mieter oder Privatinvestoren, was einfache Gewinne ermöglicht, da ein Mietshaus deutlich günstiger zu erwerben ist, als die einzelnen Wohnungen, die darin sind. Diese Wohnungen werden direkt über die eigene Webseite provisionsfrei angeboten und geben auch Einblicke in die Art der Objekte der Deutschen Annignton.

Die Vonovia bewirtschaftet dabei über 300.000 Wohnungen, wofür es auch über 1.000 Mitarbeiter für Reparaturarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen gibt. Dies werden in fünf Arten aufgeteilt:

• Modernisierte Wohnungen ohne Investmentbedarf
• Wohnung die zu modernisieren sind
• Wohnungen die man optimieren kann, indem sie z.B. in altersgerechtes Wohnen umgewandelt werden
• Wohnungen, die bei einem hohen Preis verkauft werden
• Wohnungen die nicht zur Strategie passen und zum fairen Wert verkauft werden sollen

Durch eine gute Auslastung der Servicemitarbeiter im Callcenter und der Handwerker, sowie einem guten Kredit Rating, kann die Vonovia gewisse Wettbewerbsvorteile durch seine Größe realisieren, da beispielsweise die neuen Kapitalkosten mit unter 2% gering sind und man kann auch als Einkäufer von Kabelnetzen und Packingstationen für seine Mieter auftreten und so gute Konditionen erzielen. Die Market spielt aber keine Rolle, sondern es zählt das jeweilige Immobilienobjekt.

7/10

 

Markt, Wettbewerb und Marktperspektive der Vonovia Aktie

In Deutschland gibt es mit 46% einen geringen Anteil an Eigenheimbesitzern, was den Mietmarkt stärkt und auch zu geringen Mieterwechseln führt, was Vermietung profitabler macht, da Wechselkosten geringer sind als beispielsweise in England, wo Mieter im Durchschnitt nur 1,7 Jahre in einer Wohnung bleiben, während sie das in Deutschland über 12 Jahre tun. Auch wird mittelfristig der Bedarf an Wohnraum zunehmen, da es immer mehr Ein- und Zwei-Personenhaushalte gibt und die Menschen vermehrt in die Städte ziehen. Dazu kommt eine vermehrte Zuwanderung aus der EU und natürlich auch durch Flüchtlinge.

Allerdings werden die Richtlinien für die Energieeffizienz von Gebäuden immer strenger wodurch sich ein hoher Investitionsbedarf im Markt anstaut. Hier liegen aber auch Chancen, da die Kosten für Energiesanierungen durch die sinkenden Heizkosten gedeckt werden und man sich einen höheren Anteil an der Gesamtmiete sichern kann, da die Kosten für gespartes Erdgas, dann für höhere Mieten verwendet werden können.

Trotzdem ist davon auszugehen, dass die Mietpreise und Wohnungspreise weiter sich steigern werden, da das Zinsniveau niedrig ist und das Wachstum bisher vor allem in Boomregionen stattgefunden hat. Deutschlands Immobilien haben nämlich real an Wert in den letzten 20 Jahren kaum gewonnen und es wir dauern bis entsprechender Wohnraum nachgebaut wird.

8/10

 

Management, Strategie, Investor Relations und Unternehmenskultur der Vonovia Aktie

Die Vonovia ist 2013 an die Börse gegangen und gehörte zuvor der Londoner Private Equity FirmaTerra Firma Capital Partners, die zuvor Wohnungen aus dem Bestand von RWE und der Vitterra AG übernahm. Es ist also nicht verwegen zu behaupten, dass in der Vergangenheit die Finanzkennzahlen für den Börsengang im Fokus standen und nicht die nachhaltige Modernisierung und Bewirtschaftung der Objekte.

Das Unternehmen wird seit 2013 von Rolf Buch geführt, der zuvor bei Bertelsmann für das Arvato und  BPO-Dienstleistungsgeschäft zuständig war und dies auf 60.000 Mitarbeiter ausbaute. Buch hat Maschinenbau an der RWTH Aachen studiert.

Strategisch will man die entscheidenden KPI stetig verbessern und die Leerstandsquote und Kapitalkosten senken  und die Mieterlöse steigern. Bei der Fremdfinanzierung peilt Vonovia eine gleiche Mischung aus Anleihen und Bankdarlehen an. Dazu kauft man auch aggressiv zu, wie zuletzt die Gagfah und Vonovia hat auch ein Übernahmeangebot für die Deutsche Wohnen vorgelegt um deren Übernahme der LEG Immobilien zu verhindern.

Auch hat man einen eigenen Algorithmus entwickelt um zukünftiges Mietpreiswachstum zu identifizieren und verkauft Objekte mit niedriger Rendite und kauft in Städten zu, wo die Vonovia sich Wertsteigerungen erhofft. Man kauft auf dem Markt also auch aktiv zu, wie bei Vitus und der DeWAG, da die Zinsen für solche Transaktionen derzeit ja recht günstig sind.

Die Vonovia schüttet ca. 70% des Unternehmensgewinns aus, was die Aktie daher zu einer guten Alternative zum Mietwohungskauf macht. Die Aktie ist daher auch bei Versicherungen und institutionellen Investoren beliebt, so ist Norges ein Großinvestor und auch Sun Life.

7/10

 

Wachstum und Margen der Vovonia Aktie

Die Margen sind bei Immobilienunternehmen traditionell hoch und werden bei der ehemaligen Deutschen Annington durch Zukäufe und Hochschreibungen immer wieder verzerrt. Man sollte auf den NAV pro Aktie, sowie den FFO schauen um einen Immobilienkonzern gut bewerten zu können.

7/10

 

investresearch Bewertung der Vonovia Aktie für den Investor

Die Vonovia Aktie ist als Alternative zum Wohnungskauf ist geeignet, ist jedoch ein sehr großer Wert mit mittelmäßigem Portfolio und sehr aggressiver Wachsstumsstrategie, was zu einem schnell Aufstieg in den DAX führte. EIn faires KGV von 15 der um Hochschreibungen der Werte bereinigt ist, ist fundamental vertretbar und die Aktie lohnt isch vor allem für diejenigen, die die Assetklasse Immobilien  nicht entsprechend durch Direktinvestments abgedeckt haben. Kurz- und mittelfristig sind die Aussichten weiterhin gut, auch wenn die Politik den Wohnungsmarkt immer mehr reguliert.

7,1/10

=> Faires KGV:  15

 

 

(Alle gemachten Angaben ohne Gewähr. Die Inhalte spiegeln nur die Meinung des Autors wieder. Es handelt sich nicht um eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf.)

 

Vovonia Aktienkurs

 

Name	Vovonia SE
ISIN	DE000A1ML7J1
WKN	A1ML7J
Identifier	ANN-XE
Anlageuniversum	Aktien DAX
Faires KGV	15
investresearch Bewertung	7,1
Unternehmensfaktoren	7
Business Model	9
Wettbewerbsvorteil	7
Produktqualität	5
Marke	6
Marktfaktoren	8
Marktwachstum	8
Marktgrösse	10
Wettbewerb	7
Zyklen und Regulierungen	7
Softfaktoren	7
Management	8
Unternehmenskultur	6
Strategie	7
Entrepreneurship	6
Finanzfaktoren	7
ROA	N/A
EBIT Margin	58,26%
Umsatzwachstum 5J	N/A