TLG Immobilien Aktienanalyse

TLG Immobilien ist ein deutscher Immobilienkonzern mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, also Büros und Einzelhandelsobjekte, die sich vor allem in Berlin und Ostdeutschland befinden.

Die Firma wurde von einem amerikanischen Private Equity Unternehmen an die Börse gebracht (Lone Star), der diese Immobilien zuvor vom Bund erworben hat. Die Geschichte der Unternehmens geht noch auf die Treuhand zurück. Der Wohnimmobilienteil wurde schon vor Jahren an die TAG Immobilien AG verkauft.

TLG Immobilien erzielt Einnahmen hauptsächlich durch Vermietung, oder auch partiell durch den Verkauf einzelner Objekte mittels Buchgewinnen. Dieses Geschäftsmodell ist sehr kalkulierbar, da die Mietverträge meist mehrere Jahre lang laufen und durch die richtige Menge an Fremdkapital können attraktive Eigenkapitalrenditen erzielt werden. Das Portfolio bei dem eine durchschnittliche Miete in Höhe von 10 € je Quadratmeter erzielt wird setzt sich wie folgt zusammen:

• Büros (Ca .40%)
• Retail ( Ca. 50%)
• Hotels (Ca. 10%)

Nach geographischen Gebieten kann man die Objekte folgendermaßen aufteilen:

• Berlin (50%)
• Dresden (15%)
• Rostock (10%)
• Leipzig (5%)
• Sonstige Standorte Ostdeutschland (20 %)

Ein starker Wettbewerbsvorteil oder Marke besteht nicht, die Produktqualität ist insgesamt durchschnittlich.

Bewertung Geschäftsmodell, Produkt, Wettbewerbsvorteil und Marke der TLG Immobilien Aktie

7/10

Research über Markt, Wettbewerb und Marktperspektive der TLG Immobilien Aktie

Nachdem die Aktien für Wohnimmobilien bereits sehr gut gelaufen sind und sich die Preise in Deutschland exzellent entwickelt haben, stößt dieser Bereich langsam an seine Grenzen, auch wegen Gegenwind durch die Politik. Bei Gewerbeimmobilien greifen Themen wie Mietpreisbremse weniger, weswegen der Markt weniger reguliert ist und die Mietpreisentwicklungen nicht nur vom allgemeinen Zinsniveau, sondern auch von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig sind. Wenn es der Wirtschaft nämlich sehr gut geht und die Zinsen nicht so niedrig mehr sind, können die Gewerbeimmobilien mieten trotzdem ansteigen, da die Nachfrage der Firmen nach Büros und Geschäften, sowie Logistikobjekten weiterhin groß wäre.

Der Markt belebt sich auch zunehmend was man auch daran sieht, dass das Transaktionsvolumen in 20 % auf 40.000.000.000 zum 5. Mal hinter einander in Folge gestiegen ist und auch die erzielbaren Mieten steigen, sowie die Leerstände sinken. Durch die so günstigen Zinsen, sind Neuerwerbungen natürlich sehr attraktiv, da man diese neue langfristig günstig refinanzieren kann. Die Konkurrenz beim Kauf von Gewerbeimmobilien Portfolien ist aus dem noch nicht so hoch, da Privatkäufer meist ausscheiden und die meisten größeren Gesellschaften sich auf Wohnimmobilien fokussiert haben. Ein aggressiver Wettbewerber wäre beispielsweise WCM.

TLG Immobilien mit dem starken Fokus auf Berlin, könnte insbesonders vom zunehmenden wirtschaftlichen Wachstum und Bedeutung der deutschen Hauptstadt profitieren, was bisher vor allem bei Wohnimmobilien erst ersichtlich war. Die Nachfrage nach Büro Immobilien Berlin, auch durch die boomende Startup Szene ist sehr lebendig. Auch ist Berlin bereits die Nummer 3 in Europa bezüglich seines ein Übernachtungsmarktes, wovon TLG ebenfalls profitiert. Die Marktperspektive ist also sehr gut und die Marktgröße fast so groß wie die der Wohnimmobilien.

Problematischer sind höchstens Einzelhandelsgeschäfte, die nicht für Discounter geeignet sind oder sich in B-Lagen befinden. Diese werden kaum von steigenden Mieten profitieren, da der Druck durch das Internet die Margen der Kunden und Mieter schmälert und daher die Zahlungsbereitschaft für Mieten minimiert.

8/10

Management, Strategie, Investor Relations und Unternehmenskultur der TLG Immobilien Aktie

Peter Finkbeiner ist Vorstand von TLG Immobilien, der davor bei Hudson Advisers und KPMG beruflich tätig war. Er wird dort durch Niclas Karoff als zweiten Vorstand unterstützt, der einen ähnlichen Werdegang hat.

Strategisch möchte man sich von einzelnen Objekten trennen, die nicht zum Kernportfolio gehören, andererseits aber auch wieder Zukäufe starten, was in 2014 bereits mit ca. 100.000.000 € erfolgt ist. Deren Nettorenditen liegen im Bereich von 6-9 % liegt, was attraktiv ist.

Lone Star ist noch im geringen Ausmaß am Unternehmen beteiligt, es ist jedoch zu erwarten, dass die Amerikaner sich nach und nach von all ihren Stücken trennen. Außerdem hält Allianz Global Investors eine signifikante Beteiligung an TLG Immobilien

7/10

Analyse Wachstum, Gewinn, Bilanz und Margen der TLG Immobilien Aktie

Die Mieteinnahmen sind durch Verkäufe zwar leicht gesunken, umso besser ist jedoch das der für Immobilienkonzern so wichtige FFO in 2014 mit 13 % stark zugenommen hat. Die TLG Immobilien konnte sich zuletzt günstig und langfristig refinanzieren, weswegen die nächsten Jahre keine spürbare Erleichterung bei der Refinanzierung erwartet werden kann, da kaum Kredite auslaufen. Dass die Werte in den Bilanzen unterhalb der Marktwerte liegen, kann man auch daran erkennen dass bei Verkäufen zuletzt Buchgewinne realisiert worden sind und diese Verkäufe eher nicht die Filetstücke des Immobilienportfolios umfassen.

8/10

investresearch Beurteilung und Bewertung der TLG Immobilien Aktie

Man muss klar sagen, dass die TLG Aktie Ende Mai fand sich 15 über den Wert des Eigenkapitals notiert, worauf die Nettorenditen berechnet sind, jedoch muss man noch Steuerbegünstigungen dazurechnen.

Hohe und schnelle Steigerungen sind daher nicht zu unbedingt erwarten, jedoch bietet sich das Papier als solides Dividendenzahler an mit der Option signifikante Wertsteigerung zu erzielen, wenn sich der Gewerbemarkt in Berlin stark entwickeln würde.

7,3/10

=> Faires KGV:  16

Das faire KGV wurde aus der investresearch Aktienbewertungsmethode abgeleitet. Aktien kaufen Sie idealerweise mit dem besten Online Broker.

(Alle gemachten Angaben ohne Gewähr. Die Inhalte spiegeln nur die Meinung und Erfahrung des Autors ohne Beeinflussung durch Entlohnung von Dritten wieder. Es wird regelmäßig mit auf investresearch analysierten Aktien in den vom Autor verwalteten Wikifolios und privat gehandelt. Es handelt sich nicht um eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf)

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