ADO Properties Aktienanalyse: Pureplay auf den Berliner Immobilienmarkt

ADO Properties ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Berlin, das 2006 von Rabin Savion gegründet worden ist. Seitdem wurden ca. 15.000 Wohnungen nur in Berlin akquiriert, die einen Buchwert von 1,2 Mia. besitzen. Ca. ein Drittel der Wohnungen entstammen dem sogenannten Carlos Portfolio, das für 376 Mio. Euro erworben wurde, was aber zu sehr günstigen 1,7% refinanziert worden ist. Insgesamt ist das Wohnungsportfolio vom Potenzial einer mittelhohen bis teilweiser hohen Produktqualität zuzuordnen.

Die Wohnungen von ADO Properties befinden sich vor allem im lukrativen Zentrum, sowie im Westen von Berlin und werden, wenn es Sinn macht, auch modernisiert, um eine bessere Miete zu erhalten. Bei einer Privatisierungsstrategie werden einzelne Wohnungen auch zu deutlich höheren Preise an Mieter und Privatinvestoren verkauft. Dies soll zusammen mit der integrierten Managementplattfirm zu einer nachhaltigen Wertsteigerung beitragen

Die Einheiten sind überwiegend Wohnungen und werden vermietet, bzw. dauerhaft im Bestand gehalten. So profitiert ADO Properties sowohl von den Mieten, als auch den Wertsteigerungen der Objekte in Zeiten niedriger Zinsen. Auch konnten die Mieten in den letzten 3 Jahren um erstaunliche 6% pro Jahr gesteigert werden und die Belegungsrate liegt bei über 95%.Das Geschäftsmodell ist also attraktiv und unabhängig von einer Marke. Der Wohnungsbestand in Berlin Mitte kann nur wenig ausgebaut werden, was einen Wettbewerbsvorteil auf das Bestandsportfolio darstell udn als Berlininsider kennt ADO den lokalen Markt sehr gut und kann gerade bei Vermietung (Auch über eigen Homepage) und Reperaturen Skalebvorteile generieren..

Bewertung Geschäftsmodell, Produkt, Wettbewerbsvorteil und Marke der ADO Properties Aktie

8/10

Research über Markt, Wettbewerber und Marktwachstum der ADO Properties Aktie

Berlin war und ist wahrscheinlich der spannendste Immobilienmarkt in Europa, da die deutsche Hauptstadt von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend starke Miete und Preissteigerungen die letzten Jahre verzeichnen konnte, da sich immer mehr gerade junge Firmen dort ansiedeln und die Stadt als hip und chic gilt und ist, was wiederum junge Menschen zu Wohnen anzieht. Die Flüchtlingskrise sorgt außerdem für eine Sonderkonjunktur. Trotzdem sollte man Probleme wie eine Mietpreisbremse gerade in Berlin natürlich nicht vergessen. Auch ist die Bautätigkeit in Berlin ab 2015 erst richtig angesprungen, was die Nachfrage etwas entlasten kann, aber auch noch nicht ausreicht.

Der Markt ist aber, auch wenn ADO nur in Berlin tätig ist sehr groß und kann auch gerade im Zentrum nicht beliebig erweitert werden, weswegen die Mieten ja auch ansteigen. Zu den Wettbewerben gehören aber auch private Vermieter und große Firmen wie Deutsche Wohnen.

8/10

Beurteilung Management, Strategie, Investor Relations und Unternehmenskultur

Gründer und CEO Rabin Savion arbeitete schon lange im Immobiliensektor, ehe er 2006 ADO Properties gründete, um die Chancen auf dem Berliner Immobilienmarkt wahrzunehmen.

ADO Properties möchte weiterhin attraktive Chancen in Berlin wahrnehmen und noch mehr zu einem zentralen Player dort werden, wozu auch die 200 Mio. Euro aus dem Börsengang genutzt werden sollen, was durch eine weitere Kapitalerhöhung ergänzt worden ist. Für Aktionäre gibt es außerdem eine Dividenden von immerhin 30-40% des FFO. Allerdings wurden beim Börsengang Kleinanleger nicht bedacht, weswegen deren Interessen wohl nur untergeordnete Bedeutung zukommen. Hauptanteilseigner an ADO Properties ist die israelische ADO Group Ltd, aber 60% befinden sich im Streubesitz weswegen die Aktie es auch in den SDAX schaffte.

9/10

Analyse Wachstum, Gewinn, Bilanz und Margen der ADO Properties Aktie

ADO Properties ist in den letzten Jahren durch clevere Käufe und das Wachstum von Berlin stark an Wert gewonnen, was sich auch erstmal fortsetzten sollte, auch wenn der Wettbewerb härter und das Steigerungspotenzial geringer geworden ist.

Die so wichtige Refinanzierung ist mit ca. fixiert 2,6 % sehr günstig und sollte eher fallen als sinken die nächsten Jahre, da die Gesellschafterdarlehern zurückgefahren werden sollen. Langfristig soll die Verschuldung ca. 50% des Portfoliowertes ausmachen, was solide ist.

Die deutlich höheren Erlöse von Einzelwohnungen im Verhältnis zum Buchwert (ca. 2500 EUR zu 12.00 EUR je qm) sind ein starkes Anzeichen für hohe stille Reserven in der Bilanz und auch ein Kaufargument. Allerdings ergeben die ca. 71 Mio Euro Mieteinnahmen von 2015 gerechnet auf den Buchwert ein Mietmultiple von 17, was nicht so günstig mehr ist, aber wohl unter dem Preis einer Eigentumswohnung.

8/10

Soll man ADO Properties Aktien kaufen?

Der NAV von 24,61 Euro ist unter dem aktuellen Aktienkurs, basiert aber auch auf zu niedrig angesetzten Buchwerten in der Bilanz. ADO Properties ist erst frisch an die Börse gekommen und dadurch sicherlich kein Schnäppchen, aber eine einfache und diversifizierte Möglichkeit auf den Berliner Wohnungsmarkt zu einem  noch fairen  Faktor (Berlin Mitte) zu setzten und eine gute Alternative zu einem Direktkauf dort. ADO Properties ist mit einem fairen KGV von 20 auch Teil des Anlageuniversums des Wikifolio Nebenwerte Europa.

Bewertung 7,9/10

=> Faires KGV:  20

Das faire KGV wurde aus der investresearch Aktienbewertungsmethode abgeleitet. Aktien kaufen Sie idealerweise mit dem besten Online Broker.

(Alle gemachten Angaben ohne Gewähr. Die Inhalte spiegeln nur die Meinung und Erfahrung des Autors ohne Beeinflussung durch Entlohnung von Dritten wieder. Es wird regelmäßig mit auf investresearch analysierten Aktien in den vom Autor verwalteten Wikifolios und privat gehandelt. Es handelt sich nicht um eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf)

ADO Properties Aktienkurs