Alstria Office REIT Aktienanalyse: Führende deutsche Büroimmobilien

Die Alstria Office Reit Aktie ist einer der wenigen Immobilienkonzerne in Deutschland die als REIT (Schütten 90% ihres Gewinns aus) ausgestaltet sind und sich daher auf Gewerbeimmobilien fokussieren müssen.

Produkt, Marke und Geschäftsmodell der Alstria Aktie

Alstria kauft und betreibt Büroimmobilien mit einer Fläche von knapp 1 Mio. qm und erzielt Umsätze durch Mieteinnahmen und den Verkauf nicht mehr benötigter Objekte. Das Portfolio von Alstria wird in folgende vier Segmente eingeteilt:

• Core (4% Rendite bei niedrigem Risiko)
• Core + (5,5% yield bei eher niedrigem Risiko)
• Value add (Veränderung des Gebäudes zum Wertgewinn)
• Opportunistisch (Hohes Risiko und Restrukturierung des Gebäudes)

Dabei setzt Alstria auf eine 50% Eigenkapitalquote was auch nach der Übernahme des Wettbewerbers Deutsche Office Reit beibehalten werden soll. Regionaler Schwerpunkt ist Hamburg, sowie Stuttgart und Rhein/Ruhr. Eine gewisse Abhängigkeit besteht von der Stadt Hamburg, die für einen überproportionalen Teil der Mieten verantwortlich ist. Die Objekte sidn aber meist in gutem Zustand und attraktiven fokussierten Standorten, weswegen man von einer guten Produktqualität sprechen kann.

Die Kunden sind dabei meist sonst Großunternehmen wie Daimler, Siemens oder Rheinmetall oder die öffentliche Hand wie die Stadt Hamburg oder die Barmer. Die Produktqualität ist nach der Portfoliobereinigung gut, was zu Auslastungsquoten nahe der 100% führen kann, die aber bis jetzt noch knapp 90% beträgt.

Daneben hat man ein eigenständiges IT-System entwickelt um Daten besser zu ermitteln und zu analysieren, denn die Immobilienwirtschaft ist noch immer sehr offline eingestellt. Die Marke spielt in diesem Bereich kaum eine Rolle (Außer beim Einkauf), das Geschäftsmodell der regelmäßigen Einnahmen ist aber attraktiv, auch wenn es viel Kapital bindet. Einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil gibt es aber nicht.

7/10

Markt, Wettbewerb und Marktperspektive der Alstria Office REIT Aktie

Anders als bei Wohnimmobilien stehen auch in Boomstädten viele Büros leer, da Büros einfacher gebaut werden können und früher oft eine bessere Rendite ermöglichten.

Dies führt zu einem harten Preiswettbewerb besonders bei Büroimmobilien von mittlerer und niedriger Repräsentativität. Auch ist aufgrund der vorhanden Kapazität und immer besseren Telearbeitsmöglichkeiten nicht von einem Boom von Büroimmobilien auszugehen, auch wenn diese durchaus prozyklisch sind und weniger staatlich reguliert. Es gibt jedoch keinerlei Eintrittsbarrieren oder Markenstärke für Anbieter auf diesem Markt und die vorhanden Kapazitäten lassen nicht auf weitere Preissteigerungen schließen.

Bei Gewerbeimmobilien sind die Mietverträge meist viel länger und die Wechselkosten höher, als bei Wohnimmobilien, was zu gut kalkulierbaren Cashflows führt. Bei Alstria liegt beispielsweise die durchschnittliche Restvertragslaufzeit bei ca. 6 Jahren. Ein weiterer Vorteil von Büroimmobilien ist, dass die Mieten dort weniger reguliert werden als bei Wohnimmobilien, es also mehr zu einem echten Marktpreis kommt. Der Markt ist also sehr groß, die Wachstumsaussichten in Deutschland mittelfristig gut, da nach Wohnimmobilien auch die Büropreise anziehen könnten, was aber vor allem für gute Lagen gilt.

7/10

Management, Strategie, Investor Relations und Unternehmenskultur der Alstria Office REIT Aktie

Alstria fokussiert sich mehr und mehr auf die Kernregionen und verkauft Gebäude in kleineren Städten was das Portfolio einfacher verwaltbar macht. Insgesamt ist aufgrund der REIT-Struktur aber relativ wenig Bewegung im Portfolio und Alstria kauft nicht aggressiv zu. Ergebnisverbesserungen sind vor allem durch höhere Mieterlöse zu erwarten, was sich aber im überschaubaren Rahmen abspielt und abspielen wird.  Die Übernahme der Deutschen Office AG konnte mit einer steuerattraktiven Annahmequote von 90% abgeschlossen werden, was Alstria anorganisch vergrößert.

Auch stehen vor 2018 keine größeren Refinanzierungen an, da man sich in 2013 günstig mit Fremdkapital versorgen konnte und nur Fremdkapitalkosten von gut 3% hat und dies bis Ende 2016 weiter senken möchte.

Alstria setzt auf Nachhaltigkeit und konnte einen Award in diesem Bereich beim Immobilienmanager gewinnen, was ein Zeichen für eine positive Unternehmenskultur ist, da man nachhaltig denkt. Der Vorstand stellt im Geschäftsbericht auch die Mitarbeiter und deren Fähigkeiten in den Mittelpunkt und möchte nicht die schönsten Bürogebäude besitzen, sondern die kosteneffizientesten. Besonders interessant sind dabei Immobilien mit kurzen Restmietlaufzeiten oder Renovierungsbedarf, die von eigen dafür zuständigen Mitarbeitern identifiziert werden.

Dabei setzt man darauf Büroimmobilien über den gesamten Lebenszyklus zu bewirtschaften und Objekte auch gezielt mit eigenen Architekten und Ingenieuren weiterzuentwickeln. So können durch substanzielle Renovierungen neue Werte geschaffen werden.

Alstria hat keinen Großaktionär, sondern richtet sich an private und institutionelle Investoren um von der Anlageklasse Büroimmobilien einfach und liquide profitieren zu können.

7/10

Wachstum und Margen der Alstria Office Aktie

Das schwierigere Marktumfeld für Büroimmobilien schlägt sich auch in der Leerstandquote von ca. 10% in 2016 nieder, die jedoch bald gesenkt werden sollte. Wachstum ist aber nur begrenzt zu erwarten.

Traditionell haben Immobilienunternehmen eine hohe EBIT Marge bei geringen Return on Asset. Die Assets sind aber sehr wertbeständig, da sie nicht wie Maschinen an Wert verlieren, sondern eher gewinnen.

8/10

investresearch Bewertung der Alstria Aktie für den Investor

Zur Bewertung eines REIT ist der NAV, der FFO und die daraus abgeleitete Dividendenrendite entscheidend. Bei einem Kauf bei einer Dividendenrendite von über 4% hat man einen Inflationsschutz und eine gute Alternative zu Tagegeld oder geschlossenen Immobilienfonds und kann zu einem fairen KGV von 17 die Assetklasse Büroimmobilien gut abdecken. Große Kursausschäge sollte man bei dieser defensiven Alstria Office Aktie aber nicht erwarten.

7,4/10

=> Faires KGV:  17

 

Aktienkurs Alstria Office

alstria office REIT: 1 Jahr

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