VIB Vermögen Aktie

Die VIB Vermögen Aktie besitzt und vermietet Industrie- und Logistikgebäude im süddeutschen Raum, die langfristig gehalten werden.

Wachstum und Margen der Aktie

Die Mieterlöse haben seit 2009 stetig zugenommen, was den Neuerwerbungen geschuldet ist, aber auch die anderen Kennzahlen wie FFO (+52%) und NAV (+47%) konnten in den letzten 5 Jahre beständig zulegen. Dadurch konnte die Dividende in jedem Jahr im 5 Cent gesteigert werden. Die hohe EBITDA Marge ist typisch für Immobilienbestandhalter, aber das hohe Wachstum über dem Umsatz ist sehr positiv zu sehen. Allerdings sind die Return on Asstes in dieser Industrie sehr gering, weswegen viele Industriefirmen ihre Immobilien ja auch an Firmen wie VIB verkaufen.

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Markt  und Marktperspektive der VIB Vermögen Aktie

Es wurde vor allem bei Logistikimmobilien zugekauft, die inbesonders vom E-Commerce in den nächsten Jahren profitieren sollten.

Als Immobilienbestandhalter profitiert VIB Vermögen auch von dem niedrigen Zinsniveau in Deutschland, das das Ergebnis verbessert und neue Transaktionen erleichtert. VIB Vermögen ist nämlich mit gesunden 65% Fremdkapital finanziert, dessen Zinsbelastung derzeit jährlich abnimmt, bzw. bei neuen Transaktionen die Profitabilität gesteigert wird, da VIB Vermögen über Annuitätendarlehen (Gleichbleibende Rate mit fixen Zinsen) finanziert, wodurch keine Refinanzierung nötig ist und das Objekt nach Ablauf des Darlehens für das Objekt auch abgezahlt ist.

Auch sind die gehaltenen und erworbenen Einzelhandelsgeschäft typische Discounter auf der grünen Wiese mit Parkplätzen, die anders als teure Innenstadtlagen weniger vom E-Commercetrend belastet werden sollten. Außerdem wird die Logistik immer wichtiger wo man mit vielen Objekten gut positioniert ist und auch dort organisch wachsen sollte.

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Produkt, Marke und Geschäftsmodell der Aktie

Die Bestandhaltung und langfristige Mietverträge sichern hohe langfristige Einnahmen und der regionale Fokus erlaubt niedrige Leerstandsquoten und schnelle und günstige Abwicklung von Transaktionen.

Umsätze werden also durch Vermietung und Wertveränderung der Bestandsimmobilien erzielt, wobei letztes Buchungsumsätze sind. Die Kosten liegen vor allem in der Verwaltung, Erneuerung der Immobilien und der Zinslast.

In 2014 werden knapp 1 Mio. qm Fläche in über 100 Objekten gehalten und eine jährliche Miete von 51 Mio. Euro erzielt. Die Mietobjekte sind vor allem Logistikimmobilien und Retailobjekte für Discounter. Der Unterschied zu Wohnimmobilien ist die lange Laufzeit bei Gewerbeimmobilien, die bei VIB Vermögen im  Durchschnitt 6 Jahre beträgt.

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Management, Strategie und Unternehmenskultur der VIB Aktie

Das Management und der Aufsichtsrat sind am Unternehmen mit 1-3% am Unternehmen jeweils beteiligt, was eine Incentivierung ist, aber noch keine unternehmerische Aufgabe. Logistikimmobilien ist sicherlich nicht die heißeste Branche, was sich auch in der Unternehmenskultur und Strategie wiederspiegelt, aber eine sehr konservative mit kalkulierbaren Einnahmen.

Mit nur 35 Mitarbeitern setzt VIB Vermögen auf einen geringen Overhead und sollte in der Lage sein die gute Liquiditätsposition in den nächsten Jahren zu nutzten, auch wenn der Wettbewerb bei attraktiven Gewerbeimmobilien zunehmen wird, was den günstigen Kauf erschweren wird. Bisher hat das Management aber nie seine Kostenkontrolle verloren und meist zu guten Preisen zukaufen können, was sich auch in der Zukunft fortsetzten sollte.

Es macht nämlich Sinn jetzt bei den niedrigen Zinsen aktiv zuzukaufen und dies langfristig zu finanzieren. Jeder E-Commerce Abteilung wird Logistikimmobilien benötigen und diese werden durch Maschinen und Roboter immer effizienter und damit wertvoller, wovon auch VIB Vermögen profitieren sollte. In den USA sind Logistikimmobilien ein attraktives Geschäftsfeld, vor allem der Self-Storage Markt.

Anleger sollten aber auch auf die Pflichtwandeldarlehen achten, die zwar die Eigenkapitalbasis stärken, aber auch neue Aktien auf den Markt bringen. Sie können aber je nach Kurs auch als Alternative zum Aktienkauf von VIB Vermögen dienen.

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investresearch Bewertung der Aktie

Solide Alternative zum Kauf einer eigenen Immobilie, die eine langfristige Rendite in der Höhe von 5-10% bringen sollte.

6,8/10

=> Faires KGV:  14